A New Hub for European Chip Manufacturing — 20 Hektar Brownfield-Fläche in Halle (Saale), direkt am Hauptbahnhof. €122,2 Mio. Förderbescheid gesichert. Fraunhofer ENAS als technologischer Anker. Strukturiert als bankfähige Industrieplattform durch HAKO Beteiligungsgesellschaft mbH.
RAW Halle ist kein klassisches Immobilienprojekt – es ist eine industriepolitische Initiative mit dem Potenzial, einen der bedeutendsten europäischen Halbleiterstandorte der nächsten Dekade zu schaffen.
20 ha
RAW-Areal Halle (Saale) – direkt am Hauptbahnhof, €122,2 Mio. Förderbescheid bereits gesichert
€1–3 Mrd.
Realistisches FAB-Investitionsvolumen (SPV 1) – vergleichbar mit X-FAB Erfurt
Technologischer Anker mit 100% Zugang zum europäischen Halbleiternetzwerk
EU Chips Act
€43 Mrd. Fördervolumen – IPCEI-Fähigkeit des Projekts als strategisches Ziel
3-SPV-Modell
HAKO als Industrial Platform Developer – kapitaleffizient, langfristig, strukturiert
Die Europäische Halbleiterwende
Europa importiert heute über 80% seiner Halbleiter – ein strategisches Risiko, das die COVID-Krise und der Ukraine-Krieg schmerzhaft offengelegt haben. Die Antwort der Europäischen Union ist der EU Chips Act: ein Investitionsprogramm mit dem Ziel, den europäischen Marktanteil bis 2030 auf 20% zu verdoppeln.
Die Europäische Kommission mobilisiert dafür über 43 Milliarden Euro – aus öffentlichen und privaten Quellen. Neue Fab-Standorte werden europaweit erschlossen. Das Zeitfenster für Förderungen, politische Unterstützung und Industriepartnerschaften steht weit offen.
Treiber der Nachfrage
Elektromobilität & Energiewende
Künstliche Intelligenz & Edge Computing
Industrieautomatisierung & IoT
Verteidigung & kritische Infrastruktur
5G/6G Kommunikationsnetze
Der EU Chips Act ist das größte industriepolitische Programm Europas seit Jahrzehnten – und schafft eine historische Chance für neue Standorte wie Halle.
Marktkontext: Welche Fabs braucht Europa?
Nicht jede Halbleiterfabrik ist gleich. Die strategische Positionierung von RAW Halle erfordert ein klares Verständnis der Fab-Landschaft – und eine ehrliche Einschätzung, welche Segmente für einen neuen europäischen Standort realistisch und attraktiv sind.
Nicht Zielmarkt
High-End Frontend
(2–10 nm)
Extrem kapitalintensiv: 10–30+ Mrd. Euro CAPEX. Dominiert von TSMC, Samsung, Intel. Für Neustandorte aktuell nicht realistisch – außer als langfristige Vision.
Kernszenario
Mature Nodes
(28–180 nm)
Hohe Nachfrage aus Automotive, Industrie und IoT. Europäische Lieferkettensicherung treibt Investitionen. Investitionsvolumen: €1–5 Mrd. Attraktives Kernszenario für Halle.
Primäre Nische
Spezialchips: Power, MEMS, Sensorik
Höchste strategische Relevanz für Europa. Niedrigere Einstiegsinvestition, klare Nachfragekurve. Fraunhofer ENAS als wissenschaftlicher Anker. Stärkstes Differenzierungsmerkmal.
Zielmärkte mit höchster Relevanz für Halle
Automotive & E-Mobilität
Power Electronics
Sensorik & MEMS
Industrieautomatisierung
Benchmark: X-FAB Erfurt – Das realistische Referenzmodell
Bevor Mega-Projekte wie Intel Magdeburg als Maßstab herangezogen werden, lohnt ein Blick auf das, was in Mitteldeutschland bereits funktioniert: X-FAB in Erfurt ist der überzeugendste Beweis dafür, dass ein mittelgroßer Halbleiterstandort in dieser Region wirtschaftlich tragfähig, technologisch relevant und politisch durchsetzbar ist.
X-FAB ist kein Ausnahmefall – es ist der Beweis, dass das Modell funktioniert. RAW Halle ist die logische Weiterentwicklung.
X-FAB Erfurt – Eckdaten
Standort: Erfurt, Thüringen (ca. 120 km von Halle)
X-FAB zeigt: Ein fokussierter Spezialchip-Standort mit klarer Nische, starker Kundenbasis und politischer Unterstützung ist in Mitteldeutschland nicht nur möglich – er ist profitabel. RAW Halle bietet mit 20 Hektar sogar mehr Entwicklungspotenzial als X-FAB zum Zeitpunkt seiner Gründung.
Gleiche geografische Makroregion
Vergleichbare Förderstruktur (GRW, EU-Beihilfen)
Ähnliche Technologienische (Power, Automotive)
Doppelte Grundstücksgröße = mehr Skalierungspotenzial
Standortübersicht: RAW-Areal Halle (Saale)
Das RAW-Areal – das ehemalige Reichsbahnausbesserungswerk, erbaut 1863–1913 – liegt direkt am Hauptbahnhof Halle und am Riebeckplatz. Mit über 20 Hektar ist es eines der größten leerstehenden Industriegelände Mitteldeutschlands. Projektträger ist die städtische Entwicklungsgesellschaft Industriegebiet (EgIG) – das Projekt ist offiziell gestartet.
20+ ha
Gesamtfläche – direkt am Hauptbahnhof Halle
€122,2 Mio.
Förderbescheid bereits übergeben (Juli 2025, Ministerpräsident Haseloff)
1863
Baujahr der ältesten Hallen – denkmalgeschützte Jugendstil-Industriearchitektur
2026
Baubeginn Sicherungs- und Rückbaumaßnahmen – Projekt ist in Bewegung
Gesamtförderung geplant: ~€180 Mio. für Infrastruktur & Altlasten
Hinweis Denkmalschutz: Teile des Areals stehen unter Denkmalschutz (Jugendstil-Industriehallen, 1863–1913). Die denkmalrechtliche Genehmigung für den Rückbau nicht sanierbarer Hallen wurde Dezember 2025 erteilt. Für eine Halbleiterfabrik relevante Flächen sind planungsrechtlich entwickelbar – die Detailabstimmung erfolgt im Rahmen des laufenden Bebauungsplanverfahrens.
Projektstatus: Das Rad dreht sich bereits
RAW Halle ist kein Konzeptpapier – es ist ein aktives Stadtentwicklungsprojekt mit gesicherter Förderung, laufenden Untersuchungen und konkreten Vergaben. Für Investoren bedeutet das: Der Standort ist real, die politische Unterstützung ist verbindlich, und der Prozess ist bereits in Gang.
Januar 2025
Fertigstellung bauhistorisches Gutachten zur Klärung des Denkmalschutz-Status
Juli 2025
Übergabe des endgültigen Förderbescheids über €122,2 Mio. durch Ministerpräsident Dr. Reiner Haseloff
November 2025
Beginn Aufstellung Sanierungsplan (§13 BBodSchG), Planung der Dichtwand, Altlastenuntersuchung in den Hallen
März 2026
Einreichung Freistellungsantrag Bahnbetriebszwecke (§23 AEG). Beginn Schalluntersuchungen & klimaökologisches Gutachten
April 2026 (aktuell)
Baubeginn Sicherungs- und Rückbaumaßnahmen. Beauftragung SSF Ingenieure GmbH für Tunnel- und Brückenbauwerke
Ab 2028 (Ziel)
Transformation zum innovativen Stadtquartier 'Halles neuer Osten' – Ansiedlung von Zukunftsbranchen, Forschung und Industrie
Förderstruktur im Überblick
€122,2 Mio. Förderbescheid: bereits rechtskräftig übergeben
Politische Rückendeckung: Ministerpräsident, Stadt Halle, Land Sachsen-Anhalt
Was das für Investoren bedeutet
Kein Greenfield-Risiko: Förderung ist gesichert, Prozess läuft
Infrastrukturkosten werden öffentlich getragen
Altlastensanierung wird durch öffentliche Mittel finanziert
Direkte Ansprechpartner in Verwaltung und Politik vorhanden
Bebauungsplan in Vorbereitung – Planungssicherheit entsteht
Ein Förderbescheid über €122,2 Mio. ist kein Signal – es ist ein Commitment. RAW Halle ist das am stärksten öffentlich unterstützte Entwicklungsprojekt in Sachsen-Anhalt.
Standortvorteile: Warum Halle gewinnt
Halle (Saale) ist kein Kompromissstandort – es ist eine strategisch durchdachte Wahl. Die Kombination aus geografischer Lage, Infrastruktur, Fachkräftezugang und politischem Rückhalt ergibt ein Profil, das in dieser Form in Mitteldeutschland einzigartig ist.
Geografische Lage
Im Herzen Mitteldeutschlands – 35 km von Leipzig, 130 km von Dresden (Silicon Saxony). Direkter Zugang zum dichtesten Technologiecluster Ostdeutschlands.
Fachkräfte & Wissenschaft
Universitätsstadt mit MLU Halle-Wittenberg, Hochschule Merseburg und direktem Zugang zum Wissenschafts- und Industriecluster Leipzig–Chemnitz–Dresden.
Erstklassige Logistik
Flughafen Leipzig/Halle (25 km) – eines der größten Luftfrachtdrehkreuze Europas. Autobahnanschluss A9/A14, Güterverkehr per Bahn direkt erreichbar.
Politischer Rückhalt
Stadt Halle und Land Sachsen-Anhalt signalisieren aktive Unterstützung. Kurze Entscheidungswege, kooperative Verwaltung, Bereitschaft zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren.
Der Flughafen Leipzig/Halle ist Europas drittgrößtes Luftfrachtdrehkreuz – ein entscheidender Vorteil für Just-in-Time-Lieferketten in der Halbleiterindustrie.
Infrastrukturpotenzial: Die technische Grundlage
Eine Halbleiterfabrik stellt extreme Anforderungen an die Infrastruktur. Strom, Wasser, Abwasser und Verkehr sind keine Randthemen – sie sind Grundvoraussetzungen. Das RAW-Areal Halle bietet die Ausgangsbasis; die konkrete Machbarkeit wird in Phase 1 technisch verifiziert.
Stromversorgung
Halbleiterfabriken benötigen hochverfügbare, redundante Energieversorgung auf KRITIS-Niveau. Halle verfügt über Hochspannungsanbindung; Kapazitätserweiterung mit Stadtwerken und Netzbetreibern zu klären. Ziel: 100+ MW gesicherte Leistung.
Wasserversorgung & UPW
Ultra Pure Water (UPW) ist kritisch für Wafer-Produktion. Saale-Einzugsgebiet bietet Grundlage; industrielle Wasseraufbereitung und Abwasserentsorgung (inkl. Chemikalien) sind genehmigungsrelevant und frühzeitig zu klären.
Industriezone & Skalierung
Bestehende industrielle Vornutzung erleichtert Umwidmung. 20 ha ermöglichen modulare Entwicklung: Anchor-Fab + Zulieferer + F&E-Flächen. Erweiterungsoptionen im Umfeld prüfwert.
Die Infrastrukturprüfung (Strom, Wasser, Abwasser, Verkehr) ist die kritischste Aufgabe in Phase 1 – ohne positive Ergebnisse ist keine weitere Investition zu rechtfertigen.
Ökosystem
Partnerschaften
Ökosystem & Partnerschaften: Der entscheidende Unterschied
Ein Halbleiterstandort ist mehr als eine Fabrik auf einem Grundstück. Was RAW Halle von anderen Brownfield-Projekten unterscheidet, ist der direkte Zugang zu einem der führenden Halbleiter-Forschungsinstitute Europas – und damit zu einem Netzwerk, das Jahrzehnte gebraucht hat, um zu entstehen.
Fraunhofer ENAS Chemnitz – Technologischer Anker
Das Fraunhofer-Institut für Elektronische Nanosysteme (ENAS) in Chemnitz ist eines der führenden europäischen Forschungsinstitute für Halbleitertechnologien, insbesondere in den Bereichen Sensorik, MEMS, Power Electronics und heterogene Integration. ENAS verfügt über:
Direkten Zugang zu Foundries, IDMs und Tier-1-Zulieferern in Deutschland und Europa
Pilotlinien und Reinraumlabore für anwendungsnahe Forschung
Etablierte Industriepartnerschaften mit führenden Automotive- und Industrieunternehmen
Expertise in genau den Technologienischen, die für Halle relevant sind
Fraunhofer ENAS ist nicht nur Berater – es ist der Türöffner zur Industrie und der wissenschaftliche Glaubwürdigkeitsanker des gesamten Projekts.
Netzwerk & Reichweite
Silicon Saxony (Dresden) – größtes Halbleitercluster Europas
SEMI Europe – europäischer Branchenverband
Fraunhofer-Verbund Mikroelektronik (9 Institute)
Automotive-Cluster Mitteldeutschland
EU-Netzwerke für IPCEI-Projekte
Internationale Foundry-Kontakte (Europa, Asien, USA)
Kein anderer Standort in Sachsen-Anhalt verfügt über einen vergleichbaren institutionellen Zugang zur europäischen Halbleiterindustrie.
Die gefährlichste Strategie für RAW Halle wäre, alles für jeden sein zu wollen. Investoren entscheiden sich für Standorte mit einer klaren, verteidigbaren Identität – nicht für Gewerbegebiete mit offenen Optionen. Halle braucht eine Nische, die durch Marktdaten validiert, durch Fraunhofer ENAS technologisch verankert und durch die regionale Industriestruktur unterstützt wird.
Option A: Power Semiconductor Hub
Hochrelevant für Elektromobilität, Energiewende und Industrieautomatisierung. Fraunhofer ENAS hat hier Kernkompetenz. Wachstumsmarkt mit starker europäischer Nachfrage. Niedrigere Einstiegsinvestition als High-End-Nodes. Empfohlen.
Option B: Automotive Chip Campus
Direkte Anbindung an das Automotive-Cluster Mitteldeutschland (VW, BMW, Porsche-Zulieferer). Mature Nodes (28–90 nm) als Technologiebasis. Starke Nachfrage durch E-Mobilität-Transformation. X-FAB Erfurt als Beweis der Machbarkeit. Stark.
Option C: European Sensor & MEMS Valley
Fraunhofer ENAS als weltführendes MEMS-Forschungsinstitut. Einzigartiges Differenzierungsmerkmal gegenüber Dresden und Magdeburg. Wachsende Nachfrage aus IoT, Medizintechnik, Verteidigung. Niedrigste Einstiegsinvestition – höchste Differenzierung. Einzigartig.
Entscheidungskriterien für die Nischenwahl
Marktvalidierung durch Fraunhofer ENAS (Phase 0): Welche Technologie hat echten Demand?
Technologiefit: Welche Nische passt zur vorhandenen Forschungskompetenz?
Wettbewerbsdifferenzierung: Was können Dresden und Magdeburg nicht bieten?
Investorenfit: Welche Nische zieht die realistischsten Ankerinvestoren an?
Förderfit: Welche Nische ist am besten mit EU Chips Act kompatibel?
Die Entscheidung
Die finale Positionierung wird in Phase 0 durch die Marktsondierung von Fraunhofer ENAS bestimmt. Kein Investor wird überzeugt durch eine Positionierung, die nicht durch echten Marktbedarf validiert ist.
Alle drei Optionen sind realistisch. Nur eine wird gewählt – und dann konsequent verfolgt.
Eine breite, unspezifische Positionierung ('Wir können alles') ist das schnellste Ticket in die Bedeutungslosigkeit. Fokus ist Stärke – besonders im Wettbewerb mit etablierten Standorten wie Dresden.
Entwicklungskonzept: Der Campus-Ansatz
RAW Halle wird nicht als einzelne Fabrik entwickelt – sondern als integrierter Halbleiter-Campus. Dieser Ansatz maximiert die Attraktivität für Ankerinvestoren, schafft Synergien im Ökosystem und ermöglicht eine risikoadjustierte, phasenweise Entwicklung.
Anchor-Fab
Eine fokussierte Halbleiterfabrik (Mature Nodes oder Spezialchips) als Kerninvestition. Zielgröße: €1–3 Mrd. CAPEX. Ankerinvestor definiert die technologische Ausrichtung des gesamten Campus.
Zulieferer-Ökosystem
Spezialisierte Zulieferer für Chemikalien, Gase, Equipment-Wartung und Verpackung siedeln sich direkt auf dem Campus an. Reduziert Logistikkosten und stärkt die Lieferkettensicherheit des Ankerinvestors.
F&E & Pilotlinien
Integration von Forschungsflächen in Kooperation mit Fraunhofer ENAS. Pilotlinien für neue Technologien, Ausbildungszentrum für Fachkräfte, Inkubator für Halbleiter-Startups.
Phasenweise Entwicklung
Phase A: Anchor-Fab (Jahr 1–5) – Kerninvestition und Infrastrukturaufbau
Phase B: Zulieferer-Ansiedlung (Jahr 3–7) – Ökosystem-Aufbau parallel zum Fab-Betrieb
Phase C: F&E-Campus (Jahr 5–10) – Wissenschaftliche Vertiefung und Innovationszentrum
Der Investment Case für RAW Halle ist klar strukturiert: ein realistisches Investitionsvolumen, eine außergewöhnliche Förderkulisse auf drei Ebenen und eine strategische Relevanz, die weit über den Standort hinausgeht.
EU Chips Act Gesamtvolumen – erhebliche Förderanteile für neue Standorte
5.000+
Direkte und indirekte Arbeitsplätze im Vollbetrieb (Campus-Szenario)
20 ha
Entwicklungsfläche – doppelt so groß wie X-FAB Erfurt zum Gründungszeitpunkt
EU-Förderung
EU Chips Act, IPCEI-Instrumente, Europäische Investitionsbank (EIB). Frühe Einbindung der EU-Kommission ist strategisch entscheidend. Ziel: IPCEI-Fähigkeit des Projekts.
Bundesförderung
BMWK-Programme für Halbleiteransiedlungen, Subventionsfähigkeit nach EU-Beihilferecht, GRW-Förderung (Gemeinschaftsaufgabe). Referenz: Intel Magdeburg, Infineon Dresden.
Landesförderung
Sachsen-Anhalt: Investitionszulagen, Landesbürgschaften, Infrastrukturförderung. Politische Flankierung durch Landesregierung bereits signalisiert.
Bei einem Investitionsvolumen von €1–3 Mrd. und einer realistischen Förderquote von 20–40% ergibt sich ein öffentlicher Förderanteil von €200 Mio. bis €1,2 Mrd. – verteilt auf EU, Bund und Land.
Geschäftsmodell: Vier Wertschöpfungsebenen
RAW Halle ist keine Immobilienentwicklung – es ist eine strukturierte industrielle Investitionsplattform. Der Wert entsteht nicht durch Grundstücksverkauf, sondern durch langfristigen Besitz und Betrieb kritischer Infrastruktur. Das Modell ist asset-light entwickelt, aber asset-heavy im Besitz.
Einstiegsebene
1. Development
Standortsicherung, Genehmigungen, Projektstrukturierung. Generiert initiale Einnahmen durch Fees und Grundstücksstrukturierung. Kapitalleicht – hohe strategische Hebelwirkung.
Kerninvestment
2. Infrastruktur-Eigentum
Strom, Ultra Pure Water, Abwasser, Industriemedien. Langfristig kontrahierte Einnahmen (15–25 Jahre). Stabile, indexgebundene Cashflows. Das Herzstück des Geschäftsmodells.
Langfristig
3. Campus & Immobilien
Zulieferergebäude, F&E-Flächen, Labor- und Büroflächen. Langfristige Vermietungsstrategie. Stabile Rendite plus Wertsteigerung durch Cluster-Effekte.
Optional
4. Strategisches Eigenkapital
Minderheitsbeteiligungen an Infrastruktur- oder Fab-nahen Einheiten. Upside-Partizipation ohne operative Kontrolle. Selektiv eingesetzt.
Der zentrale Wert liegt im langfristigen Eigentum – nicht im Verkauf. Wer die Infrastruktur besitzt, besitzt den Standort.
Vergleichbare Modelle – z.B. bei Industrieparks in den Niederlanden und Belgien – erzielen über 20 Jahre IRRs von 7–12% auf Infrastrukturebene. Das ist kein spekulatives Modell – es ist institutionelles Infrastrukturinvestment.
Projektstruktur
Projektstruktur: Drei SPVs – klare Rollen, klare Renditen
HAKO's Position
HAKO Beteiligungsgesellschaft mbH agiert als Industrial Platform Developer – mit Kontrolle über SPV 2 und SPV 3, und einer strategischen Enabling-Rolle in SPV 1. Das Modell ist kapitaleffizient: HAKO hebelt öffentliche Mittel und Industriekapital, ohne selbst das Hauptkapital zu stellen.
Gesamtkapital unter HAKO-Kontrolle (SPV 2+3): €50–300 Mio. — ohne eigenes Großkapital im Voraus.
Das Projekt wird über drei rechtlich und finanziell getrennte Zweckgesellschaften (SPVs) strukturiert.
Diese Trennung schützt Investoren, ermöglicht maßgeschneiderte Finanzierungen je Risikoklasse und schafft klare Exit-Optionen auf jeder Ebene.
Die 3-SPV-Struktur ist das Herzstück des Modells: Sie ermöglicht es, €1–3 Mrd. Industriekapital (SPV 1) zu mobilisieren, ohne dass HAKO das Hauptkapital stellt — und sichert gleichzeitig langfristige Infrastrukturrenditen von 6–10% IRR.
SPV 1 · FAB
Industrieinvestor-geführt
Investment: €1–3 Mrd.
Mehrheit: Halbleiterunternehmen (Ankerinvestor)
Öffentliche Ko-Finanzierung (EU Chips Act)
HAKO: Enabling-Rolle, nicht kapitalintensiv
Rendite: Industrierendite des Ankerinvestors
SPV 2 · INFRASTRUKTUR ★ Kerninvestment
Stabilste Rendite – HAKO-Kernbeteiligung
Assets: Strom, Ultra Pure Water, Abwasser, Industriemedien
Regulatorische Klarheit: Klare Abgrenzung für Förderanträge
Finanzierungsstrategie: Das „No Equity"-Modell
HAKO Beteiligungsgesellschaft mbH benötigt kein großes Eigenkapital im Voraus. Das Modell basiert auf der intelligenten Kombination von vier Kapitalquellen – jede mit eigenem Timing, eigenem Risikoprofil und eigenem strategischen Beitrag. Das Ergebnis: maximale Hebelwirkung bei minimalem Eigenkapitaleinsatz.
1. Ankerinvestor
Halbleiterunternehmen als primäre Kapitalquelle. Sichert Glaubwürdigkeit und löst Förderungen aus. Ohne Ankerinvestor kein Projekt – mit Ankerinvestor öffnen sich alle anderen Türen.
2. Infrastrukturinvestoren
Frühzeitiger Einstieg möglich (€5–20 Mio.). Zugang zu langfristig kontrahierten Assets. Institutionelle Investoren (Pensionsfonds, Infrastrukturfonds) als Zielgruppe.
3. Öffentliche Förderung
EU Chips Act, Bundesförderung (BMWK), Landesförderung Sachsen-Anhalt. Strukturiert als Ko-Investment oder Zuschuss. Bereits €122,2 Mio. Förderbescheid für Standortentwicklung gesichert.
4. Development Capital
Partnerbeiträge, frühe Vereinbarungen, Small-Ticket-Investoren. Kurzfristig, überbrückend. Deckt Phase 0 und Phase 1 ab – bis Infrastrukturinvestoren einsteigen.
1
2
3
4
1
Fremdkapital (FK)
60–70% · Bankdarlehen, EIB-Finanzierung · Niedrigstes Risiko, gesichert durch Infrastruktur-Assets
2
Öffentliche Ko-Investition
10–20% · EU Chips Act, BMWK, Land Sachsen-Anhalt · Bereits €122,2 Mio. Förderbescheid gesichert
Cashflow: Stabil, indexgebunden, ab Betriebsbeginn
Warum Infrastruktur bankfähig ist
Langfristige Take-or-Pay-Verträge mit der Fab
Kritische Versorgungsinfrastruktur = kein Ausfall möglich
Öffentliche Förderung als First-Loss-Puffer
Vergleichbar mit Utility-Infrastruktur (Investment Grade)
Das Modell ist nicht neu – es ist bewährt. Industrieparks in Rotterdam, Antwerpen und Singapur funktionieren nach demselben Prinzip: Der Entwickler besitzt die Infrastruktur, der Industrienutzer zahlt langfristig dafür.
Timeline to Capital: Realistischer Finanzierungsfahrplan
Kapital folgt Glaubwürdigkeit – und Glaubwürdigkeit entsteht durch Fortschritt. Der folgende Fahrplan zeigt, wie das Projekt in drei Phasen von der ersten Interessensbekundung zur vollständigen Projektfinanzierung gelangt. Jede Phase baut auf der vorherigen auf und schafft die Voraussetzungen für die nächste Kapitalrunde.
Phase 1 – Monate 0–3
LOIs mit Industriepartnern (Fraunhofer ENAS Netzwerk)
Der kritische Pfad: Ohne einen qualifizierten Ankerinvestor (Halbleiterunternehmen) kann Phase 3 nicht erreicht werden. Deshalb ist die Marktsondierung via Fraunhofer ENAS die wichtigste Aufgabe der ersten 8 Wochen.
HAKO ist nicht Grundstücksmakler, nicht Bauträger und nicht Fondsmanager. HAKO ist der strategische Architekt des Gesamtprojekts – der Akteur, der Standort, Kapital, Politik und Industrie in eine bankfähige Struktur überführt.
Deal Structuring
HAKO strukturiert das Gesamtprojekt: SPV-Architektur, Cap Tables, Finanzierungsmodelle, Förderanträge. Die Fähigkeit, komplexe Deals zu strukturieren, ist der Kern des Wertbeitrags.
Projektkontrolle
HAKO kontrolliert den Entwicklungsprozess von Phase 0 bis Financial Close. Entscheidungen über Timing, Partner und Struktur liegen bei HAKO – nicht bei einzelnen Investoren.
Partner & Kapital sichern
Über Fraunhofer ENAS und das europäische Halbleiternetzwerk: Industriepartner identifizieren, Investoren ansprechen, politische Unterstützung mobilisieren.
Langfristiges Infrastruktur-Eigentum
HAKO hält 30–60% an SPV 2 (Infrastruktur) und die Mehrheit an SPV 3 (Campus). Das ist die langfristige Wertschöpfung – stabile Cashflows über 15–25 Jahre.
Was HAKO einbringt
Standortzugang und Projektrechte (RAW-Areal)
Netzwerk zu Fraunhofer ENAS und Halbleiterindustrie
Strukturierungskompetenz für komplexe Industrieprojekte
Politische Anschlussfähigkeit auf Landes- und Bundesebene
Erfahrung mit öffentlichen Förderverfahren
Was HAKO nicht ist
Kein klassischer Immobilienentwickler
Kein spekulativer Projektentwickler
Kein passiver Investor
Kein Subventionsjäger
Sondern: Industrieller Plattformentwickler mit langfristiger Eigentümerperspektive
Risiken & Mitigation: Ehrliche Einschätzung
Jedes Projekt dieser Größenordnung trägt Risiken. Entscheidend ist nicht das Fehlen von Risiken – sondern die Qualität der Mitigation. Die folgenden Risiken sind identifiziert, bewertet und mit konkreten Gegenmaßnahmen hinterlegt.
Strukturelle Risikominimierung
3-SPV-Struktur isoliert Risiken je Ebene
Go/No-Go-Gates verhindern Fehlinvestitionen
Öffentliche Förderung als Risikopuffer
Fraunhofer ENAS als unabhängige Validierungsinstanz
Phasenweise Kapitalfreisetzung – kein Big-Bang-Commitment
Das größte Risiko: Inaktivität
Der Standortwettbewerb in Europa läuft. Jeder Monat ohne Fortschritt ist ein Monat, in dem andere Standorte aufholen. Das größte Risiko für RAW Halle ist nicht das Scheitern eines Investors – es ist das Verpassen des Zeitfensters.
Deshalb gilt: Phase 0 startet sofort. Kein weiteres Konzept – sondern Marktvalidierung.
Das Risikoprofil dieses Projekts ist vergleichbar mit anderen europäischen Industriepark-Entwicklungen, die erfolgreich finanziert wurden – z.B. IMEC in Belgien, Grenoble Alpes in Frankreich. Der Unterschied: Halle hat einen konkreten Standort, gesicherte Förderung und ein aktives Netzwerk.
Wettbewerbspositionierung: Halle vs. Dresden vs. Magdeburg
Der europäische Standortwettbewerb für Halbleiterfabriken ist real – aber er ist kein Nullsummenspiel. Halle muss sich nicht gegen Dresden oder Magdeburg durchsetzen, sondern eine klar differenzierte Nische besetzen, die die anderen nicht bedienen können oder wollen.
Dresden
Etabliert, aber gesättigt
Silicon Saxony ist Europas führendes Halbleitercluster – aber die besten Flächen sind vergeben. Neue Investoren finden kaum noch geeignete Standorte in der gewünschten Größe.
Magdeburg
Mega-Projekt, kein Ökosystem
Intel Magdeburg ist ein Ausnahmeprojekt mit eigener Logik. Für mittelgroße Investoren ungeeignet – zu groß, zu komplex, zu wenig Flexibilität.
Halle
Flexibel, schnell, fokussiert
RAW Halle bietet das, was Dresden und Magdeburg nicht mehr bieten können: Verfügbarkeit, Agilität und eine klare Nische für Spezialchip-Investoren mit €1–3 Mrd. Investitionsvolumen.
Das Gesamtbild: Warum RAW Halle jetzt entscheidend ist
Alle Einzelteile sind vorhanden: der Standort, das Netzwerk, die Förderung, die Struktur, das Modell. Was jetzt zählt, ist die Konsequenz der Umsetzung. Dieses Projekt ist nicht in fünf Jahren relevant – es ist jetzt relevant.
Der Standort ist real
20 ha, direkt am Hauptbahnhof Halle. €122,2 Mio. Förderbescheid rechtskräftig. Baubeginn Sicherungsmaßnahmen April 2026. Kein Konzept – ein aktives Projekt.
Das Modell ist bankfähig
3-SPV-Struktur mit klaren Renditen: 6–10% IRR (Infrastruktur), 5–8% Yield (Campus). Öffentliche Förderung als Risikopuffer. Fraunhofer ENAS als Glaubwürdigkeitsanker.
Das Zeitfenster ist offen
Dresden ist gesättigt. Magdeburg ist gebunden. Halle ist verfügbar, agil und politisch offen. Der EU Chips Act läuft – wer jetzt positioniert ist, gewinnt die nächste Dekade.
RAW Halle ist die einzige verfügbare, strukturierte und politisch unterstützte Halbleiter-Entwicklungsfläche in Mitteldeutschland – mit einem aktiven Förderbescheid und einem bankfähigen Investitionsmodell. Das ist keine Behauptung. Das sind Fakten.
Vier-Phasen-Struktur mit Go/No-Go-Gates
Das Projekt wird in vier klar abgegrenzte Phasen gegliedert, die jeweils mit einem Go/No-Go-Entscheid abgeschlossen werden. Nur wenn die Grundbedingungen jeder Phase erfüllt sind, wird in die nächste investiert. Diese Struktur sichert Ressourcen, schärft den Fokus und schafft Glaubwürdigkeit gegenüber Investoren und Fördergebern.
1
Phase 0
Realitätstest & Positionierung
0–8 Wochen
2
Phase 1
Standortentwicklung & Storyline
2–4 Monate
3
Phase 2
Finanzierung & Förderung
Parallel
4
Phase 3
Deal Structuring & Ansiedlung
6–18 Monate
Jede Phase endet mit einem klaren Go/No-Go-Gate. Nur bei nachgewiesenem Marktinteresse und erfüllten Grundvoraussetzungen wird die nächste Phase eingeleitet. Dieses Prinzip schützt vor strategischen Fehlinvestitionen und erhöht die Entscheidungsqualität erheblich.
Phase 0: Realitätstest & Positionierung
Zeitrahmen: 0–8 Wochen
Bevor auch nur ein Euro in Planung oder Infrastruktur fließt, muss die zentrale Frage geklärt sein: Ist dieses Projekt überhaupt marktfähig? Phase 0 ist der kritischste Abschnitt des gesamten Vorhabens – sie entscheidet darüber, ob das Projekt in die Realität geht oder als gut gemeinte Idee im Schubladenarchiv landet.
Frontend (High-End, 2–10 nm)
Extrem kapitalintensiv mit 10–30+ Mrd. Euro CAPEX. Technologisch anspruchsvoll und stark durch wenige globale Player dominiert. Für einen Neustandort wie Halle aktuell nicht realistisch – außer als langfristige Vision.
Mature Nodes (28–90 nm)
Deutlich realistischer. Hohe Nachfrage aus Automotive, Industrie und IoT. Europäische Nachfrage wächst stark durch Lieferkettensicherung. Attraktives Kernszenario für Halle mit vorhandener Förderstruktur.
Spezialchips (Power, Sensorik, MEMS)
Sehr hohe strategische Relevanz für Europa. Niedrigere Einstiegsinvestition, klare Nachfragekurve, und: Fraunhofer ENAS hat hier eine herausragende Kompetenz. Potenziell das stärkste Differenzierungsmerkmal für Halle.
Der entscheidende Joker in Phase 0 ist Fraunhofer ENAS Chemnitz. Das Institut muss ab Kickoff sofort eine Bedarfsanalyse im gesamten Netzwerk starten: Welche Foundries und IDMs suchen aktuell europäische Standorte? Für welche Technologieknoten? Welche Tier-1-Zulieferer denken über Kapazitätserweiterungen nach? Das Ergebnis von Phase 0 sind 2–3 realistische Zielszenarien sowie erste industrielle Interessenten – auch wenn diese zunächst inoffiziell bleiben. Gibt es keinen echten Demand: Projekt stoppen oder pivotieren.
Phase 1: Standortentwicklung & Storyline
Zeitrahmen: 2–4 Monate
In Phase 1 wird aus der Fläche ein produktfähiger Industriestandort. Neben der technischen Standortanalyse geht es darum, eine überzeugende, wettbewerbsfähige Storyline zu entwickeln – denn ohne eine klare Antwort auf die Frage „Warum Halle und nicht Dresden oder Polen?" ist jede weitere Investition vergebens.
Technische Standortprüfung RAW Halle
Die Infrastrukturanalyse ist das Fundament. Ohne diese Grundvoraussetzungen ist das Projekt nicht realisierbar – unabhängig von der Güte der politischen Storyline:
Stromversorgung auf KRITIS-Niveau – Halbleiterfabriken benötigen hochverfügbare, stabile Energie
Ultra Pure Water: Wasserverfügbarkeit und -qualität in industriellem Maßstab
Arbeitskräftecluster Leipzig–Dresden als kritischer Faktor
Positionierung & Nische
Halle braucht eine klare, verteidigbare Positionierung. „Wir können alles" ist keine Strategie – das ist das schnellste Ticket in die Bedeutungslosigkeit. Drei mögliche Nischen mit starker europäischer Resonanz:
„Power Electronics Hub" – Hochrelevant für Elektromobilität & Energiewende
„Automotive Semiconductor Campus" – Direkte Anbindung an das Automotive-Cluster Mitteldeutschland
Jede Positionierung muss durch die Nachfrageanalyse aus Phase 0 validiert sein – keine Positionierung ohne Marktbasis.
Wettbewerbsanalyse: Halle muss sich klar gegen Dresden (Silicon Saxony), Magdeburg (Intel-Projekt) und aufstrebende EU-Standorte in Polen und Tschechien abheben. Ohne einen differenzierten Standortvorteil wird kein ernsthafter Investor den Aufwand eines Standortwechsels rechtfertigen.
Phase 2: Finanzierung & Förderung
Läuft parallel zu Phase 1 – hier entscheidet sich alles
Finanzierung und Förderung sind keine nachgelagerten Aufgaben – sie müssen parallel zur Standortentwicklung aufgebaut werden. Kein Investor ohne belastbares Wirtschaftlichkeitsmodell, keine Förderung ohne strukturierte Projektgesellschaft, keine IPCEI-Fähigkeit ohne frühe Abstimmung mit Bund und EU-Kommission. Die Finanzierungsarchitektur des Projekts bestimmt maßgeblich, welche Investoren überhaupt in Frage kommen. Die Finanzierungsarchitektur folgt dem 3-SPV-Modell von HAKO: SPV 1 (FAB) wird industriegeführt, SPV 2 (Infrastruktur) ist das Kerninvestment mit 6–10% IRR, SPV 3 (Campus) generiert langfristige Immobilienrenditen.
EU Chips Act & IPCEI
Zentrale Förderkulisse auf europäischer Ebene. IPCEI-Struktur als strategisches Ziel. Frühe Einbindung der EU-Kommission entscheidend. Kompatibel mit SPV 2 (Infrastruktur) als gefördertes Asset.
Bundesförderung (BMWK)
Programme für Halbleiteransiedlungen und Infrastruktur. Subventionsfähigkeit nach EU-Beihilferecht prüfen. GRW-Förderung für SPV 3 (Campus). Referenz: Intel Magdeburg, Infineon Dresden.
Sachsen-Anhalt / EgIG
€122,2 Mio. Förderbescheid bereits rechtskräftig. Gesamtfördervolumen ~€180 Mio. für Infrastruktur & Altlasten. GRW-Förderung, Investitionszulagen, Landesbürgschaften für SPV 2.
Infrastrukturinvestoren (EK)
Pensionsfonds, Infrastrukturfonds, Family Offices als Ko-Investoren in SPV 2. Einstieg ab €5 Mio. möglich. Ziel-IRR 6–10% p.a. – stabil, langfristig, indexgebunden. Bankfinanzierung: 60–70% FK.
Das Wirtschaftlichkeitsmodell umfasst alle drei SPVs: CAPEX SPV 1 (€1–3 Mrd., industriegeführt), CAPEX SPV 2 (€50–200 Mio., infrastrukturfinanziert), CAPEX SPV 3 (€20–80 Mio., immobilienfinanziert). Förderquoten auf allen Ebenen, Break-even-Szenarien je SPV.
Phase 3: Deal Structuring & Ansiedlung
Zeitrahmen: 6–18 Monate
In Phase 3 wird das Fundament der vorangegangenen Phasen in konkrete Vereinbarungen übersetzt. Jetzt zählen Verhandlungsgeschick, politische Netzwerke und die Fähigkeit, Verbindlichkeit herzustellen – auf Seiten der Investoren ebenso wie auf Seiten von Fördergebern und Genehmigungsbehörden.
01
Targeting & Longlist
Mit Fraunhofer ENAS und dem globalen Netzwerk: Longlist von 10–20 qualifizierten Unternehmen erarbeiten. Kriterien: Technologiefit, Investitionsbereitschaft, europäische Expansionsstrategie.
02
Shortlist & Erstgespräche
Verdichtung auf 3–5 ernsthafte Kandidaten. Erste inoffizielle Sondierungen. Vertraulichkeit sicherstellen, keine öffentlichen Spekulationen.
03
Verhandlungsstrategie
Das Grundstück ist kein Verkaufsargument. Die entscheidenden Faktoren: Fördervolumen, Genehmigungsgeschwindigkeit, Infrastrukturzusagen und verfügbare Fachkräfte. Diese müssen konkret und belegt sein.
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Term Sheet & Eckpunkte
Flächenoptionen, Infrastrukturzusagen, Fördercommitments und ein verbindlicher Zeitplan werden im Term Sheet fixiert. Das Dokument ist Grundlage für alle weiteren Verhandlungen mit öffentlicher Hand und Co-Investoren.
Der entscheidende Verhandlungsunterschied zu klassischen Immobilienprojekten: Nicht Fläche verkaufen – Zukunft ermöglichen. Jedes Gespräch mit Investoren muss das Gesamtpaket aus Förderung, Infrastruktur, Netzwerk und politischer Unterstützung darstellen. Halle wird als europäischer Schlüsselstandort verhandelt – nicht als Gewerbegebiet.
Projektorganisation: Die richtige Struktur von Anfang an
Das größte operative Risiko bei Projekten dieser Größenordnung ist eine unklare Governance. HAKO Beteiligungsgesellschaft mbH übernimmt die Rolle des Industrial Platform Developers und führt das SPV-Konstrukt. Klassische immobiliengetriebene Projektstrukturen sind für dieses Vorhaben nicht geeignet. Das Projekt erfordert eine dedizierte Projektgesellschaft (SPV) mit klar zugewiesenen Rollen und einer Steuerungslogik, die technologische, politische und wirtschaftliche Interessen integriert.
HAKO Beteiligungsgesellschaft mbH (SPV-Führung)
Übergeordnete Projektsteuerung, SPV-Architektur, Investorenmanagement und strategische Koordination aller Partner. HAKO hält Mehrheit an SPV 2 (Infrastruktur) und SPV 3 (Campus) – das ist die langfristige Wertschöpfung.
Fraunhofer ENAS Chemnitz
Technologische Leitinstanz und Türöffner zur Industrie. Bedarfsanalyse, Validierung der Technologieszenarien, direkte Kontaktanbahnung zu Foundries, IDMs und Tier-1-Zulieferern. Unverzichtbar für Phase 0.
EgIG / Stadt Halle & Land Sachsen-Anhalt
Projektträger EgIG koordiniert Genehmigungen und Infrastrukturförderung. €122,2 Mio. Förderbescheid bereits gesichert. Politische Flankierung durch Ministerpräsident und Stadtspitze.
Industriepartner & Investoren
Ankerinvestor (Halbleiterunternehmen) führt SPV 1 (FAB). Infrastrukturinvestoren (Pensionsfonds, Infrastrukturfonds) ko-investieren in SPV 2. Einbindung ab Phase 1 inoffiziell, ab Phase 3 verbindlich.
Die Governance-Struktur ist klar: HAKO führt, Fraunhofer ENAS validiert, EgIG genehmigt, Industriepartner investieren. Keine unklaren Zuständigkeiten – kein Governance-Risiko.
Kritische Erfolgsfaktoren
Dieses Projekt wird nicht an fehlendem Willen scheitern – es wird an Geschwindigkeit, politischer Einbindung und der Klarheit der eigenen Positionierung gemessen. Die folgenden fünf Faktoren sind nicht verhandelbar.
1
Geschwindigkeit
Intel/Magdeburg zeigt: Wer zu langsam agiert, verliert den Standortwettbewerb. Entscheidungsprozesse müssen radikal beschleunigt werden – ohne Qualitätsverlust bei der Substanz.
2
Politische Einbindung
Land Sachsen-Anhalt, Bundesministerien und EU-Kommission müssen frühzeitig eingebunden werden – nicht als Antragsteller, sondern als strategische Partner des Projekts.
3
Glaubwürdigkeit
Der Auftritt nach außen muss klar signalisieren: Hier wird kein Gewerbegebiet vermarktet. Hier entsteht ein europäischer Schlüsselstandort für strategische Technologien.
4
Cluster-Denken
Eine Fab allein ist kein Ökosystem. Zulieferer, Forschungsinstitute und Ausbildungseinrichtungen müssen von Beginn an mitgedacht und aktiv eingebunden werden.
5
Nischenfokus
Eine klar verteidigte technologische Nische schlägt eine breite, unspezifische Positionierung jedes Mal. Fokus ist Stärke – besonders im Wettbewerb mit etablierten Standorten wie Dresden.
Diese fünf Faktoren sind nicht verhandelbar – und sie sind alle erfüllbar. RAW Halle hat die Ausgangsbedingungen. HAKO hat die Struktur. Fraunhofer ENAS hat das Netzwerk. Was jetzt fehlt, ist Geschwindigkeit.
Sofortmaßnahmen: Die nächsten 10 Schritte – ab morgen
HAKO Beteiligungsgesellschaft mbH übernimmt die Projektführung. Strategie ohne Umsetzung ist Theorie. Die folgenden zehn Schritte definieren den unmittelbaren Handlungsrahmen für die kommenden Wochen. Sie sind priorisiert, aufeinander aufbauend und an klare Verantwortlichkeiten knüpfbar. Jeder Schritt erzeugt ein konkretes Ergebnis, das den nächsten vorbereitet.
1
Kickoff HAKO × Fraunhofer ENAS
Formelle Projektbeauftragung, Rollenklärung, Festlegung des Arbeitsprogramms für Phase 0. Fraunhofer ENAS startet sofort die Marktsondierung im Branchennetzwerk. HAKO übernimmt die SPV-Vorbereitung.
2
Sofortige Marktsondierung
Top-20-Player identifizieren und inoffiziell kontaktieren. Ziel: Standortinteresse validieren, Technologiebedarf kartieren, erste Gesprächsbereitschaft signalisieren lassen.
3
Technische Standortprüfung
Strom, Wasser, Abwasser, Verkehr: Diese vier Grundvoraussetzungen werden parallel und mit höchster Priorität geprüft. Gutachterbeauftragung innerhalb der ersten zwei Wochen.
4
Investment Memorandum finalisieren
Professionelles, bankfähiges Investment Memorandum für drei Zielgruppen: Ankerinvestoren (Halbleiterunternehmen), Infrastrukturinvestoren, öffentliche Partner. Basis für alle weiteren Gespräche.
5
Abstimmung mit Stadt & Land
Verbindliche politische Rückendeckung sicherstellen. Klärung offener Fragen zum Denkmalschutz, Baugenehmigungsverfahren und Infrastrukturzusagen mit Stadt Halle und Landesregierung.
6
Förder-Scoping (EU/Bund)
Erstgespräche mit Förderberatern und BMWK aufnehmen. Förderkulisse strukturieren, IPCEI-Fähigkeit prüfen, Antragswege kartieren und Zeitachsen für Förderentscheide einplanen.
7
Datenraum & Due Diligence vorbereiten
Professioneller, strukturierter Datenraum für Investoren-Due-Diligence. Enthält: Standortdaten, Förderbescheide, technische Gutachten, SPV-Struktur, Cap Tables, Finanzierungsmodell.
8
Erste Investorenansprache (inoffiziell)
Auf Basis der Shortlist aus der Marktsondierung: Vertrauliche Erstgespräche initiieren. Ziel ist Interesse wecken, nicht voreilig Verbindlichkeit herstellen.
9
Flächen- und Masterplanung starten
Beauftragung eines erfahrenen Industrieplanungsbüros für Masterplan des 20-ha-Areals. Anchor-Investor-Konzept und modulare Campusentwicklung als parallele Szenarien durchdenken.
10
Politisches Narrativ entwickeln
Ein kommunizierbares, kraftvolles Narrativ für die politische Öffentlichkeit: Halle als europäischer Schlüsselstandort für strategische Halbleitertechnologien – nicht als regionales Infrastrukturprojekt.
Ergebnis dieser 10 Schritte: In 8 Wochen liegt die Entscheidungsgrundlage für Phase 1 vor – mit validiertem Marktinteresse, geklärter Infrastruktur, politischer Rückendeckung, strukturiertem SPV-Modell und einer ersten Shortlist industrieller Partner. Das ist der Moment, an dem aus der Idee ein bankfähiges europäisches Industrieprojekt wird.
Jetzt einsteigen – Drei Wege zur Partnerschaft
RAW Halle ist strukturiert, finanzierbar und politisch unterstützt. Was jetzt fehlt, sind die richtigen Partner auf den richtigen Ebenen. Wir laden gezielt drei Gruppen ein – mit klaren Rollen, klaren Renditeerwartungen und einem klaren Zeitfenster.
Ankerinvestoren (Halbleiterunternehmen)
Foundries, IDMs, Spezialchip-Hersteller
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Wir bieten: 20 ha, Infrastruktur, Förderung, Netzwerk
Nächster Schritt: Vertrauliches Erstgespräch via Fraunhofer ENAS